12月10日至11日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開(kāi)，要求著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。12月22日至23日，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議召開(kāi)，對(duì)房地產(chǎn)工作作出明確部署。12月24日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)等4部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《北京市關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》，從進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整住房限購(gòu)政策、個(gè)人住房信貸政策，加大公積金支持住房消費(fèi)力度，進(jìn)一步優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境等多個(gè)方面，出臺(tái)一攬子政策。北京市此次的樓市新政是落實(shí)有關(guān)會(huì)議精神，堅(jiān)持因城施策、精準(zhǔn)施策、一城一策，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的體現(xiàn)。
北京作為一線城市，2024年常住人口達(dá)到2183.2萬(wàn)人，其中常住外來(lái)人口（非戶籍人口）為819.3萬(wàn)人，大部分為年輕人和新市民，潛在的住房需求集中。一直以來(lái)，由于房?jī)r(jià)比較高、購(gòu)房門(mén)檻也高，這部分需求無(wú)法得到滿足。同時(shí)，北京樓齡20年以上的老舊小區(qū)占比達(dá)47%，過(guò)去市場(chǎng)調(diào)控較嚴(yán)時(shí)期建設(shè)的房屋很多在90平方米以下，改善型住房需求也還有很大空間。
因此，此次北京的樓市新政，不管是將非京籍家庭購(gòu)買(mǎi)五環(huán)內(nèi)商品住房的社?；騻€(gè)稅繳納年限，由現(xiàn)行的“3年”調(diào)減為“2年”，還是支持多子女家庭住房需求，即二孩及以上的多子女家庭，可在五環(huán)內(nèi)多購(gòu)買(mǎi)一套商品住房，都是針對(duì)本地常住居民住房需求的現(xiàn)實(shí)情況，因地制宜調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，做到了精準(zhǔn)施策、一城一策，用好了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控自主權(quán)。
需要注意的是，此次北京樓市新政還提出，為進(jìn)一步優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，提升房地產(chǎn)投資效率，調(diào)整招拍掛拿地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)方式，由市區(qū)分級(jí)核準(zhǔn)調(diào)整為區(qū)級(jí)備案。這意味著，北京市進(jìn)一步將“因城施策”精細(xì)化為“因區(qū)施策”。目前，各個(gè)區(qū)在庫(kù)存、開(kāi)發(fā)主體、需求結(jié)構(gòu)等方面的差異很明顯，需要調(diào)動(dòng)各個(gè)區(qū)的積極性，因地制宜調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)供給。
剛剛結(jié)束的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議明確，“要準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的重大變化，看到我國(guó)新型城鎮(zhèn)化仍在持續(xù)推進(jìn)，城市存量?jī)?yōu)化調(diào)整也有廣闊空間，人民群眾對(duì)‘好房子’形成新期待，房地產(chǎn)仍有較大發(fā)展?jié)摿Α?。這意味著，盡管供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，但結(jié)構(gòu)性的需求潛力還很大，但如果要挖掘這類(lèi)潛在需求，并轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求，需要夯實(shí)地方主體責(zé)任。
因?yàn)?，基本居住需求解決以后，面對(duì)日益升級(jí)的“好不好”的需求，考慮到市場(chǎng)預(yù)期的改變，需要從優(yōu)化土地供應(yīng)、完善配套設(shè)施、推進(jìn)規(guī)劃報(bào)建、鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商做好住房產(chǎn)品的人性化設(shè)計(jì)、提升物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)等方面出發(fā)，完善全鏈條營(yíng)商環(huán)境，優(yōu)化供給，做優(yōu)增量，提高住房供給的效率，才能有效牽引和激發(fā)潛在需求，并轉(zhuǎn)化為可實(shí)現(xiàn)的住房消費(fèi)需求。
同時(shí)，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議指出，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給。當(dāng)前，很多地方面臨著在售新建商品房庫(kù)存壓力大的問(wèn)題，需要去化庫(kù)存，但每一個(gè)城市各個(gè)行政區(qū)、片區(qū)的庫(kù)存壓力有差異，需要去化的商品房類(lèi)型也有差異。同時(shí)，不同的區(qū)域，如產(chǎn)業(yè)新區(qū)、軌道交通站點(diǎn)周邊、CBD（中央商務(wù)區(qū)）、城市更新區(qū)域等等，結(jié)構(gòu)性的住房需求也不同。未來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，在落實(shí)好國(guó)家政策的同時(shí)，關(guān)鍵在于城市政府能否落實(shí)主體責(zé)任，發(fā)揮主觀能動(dòng)性。為此，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在部署2026年工作時(shí)，在著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)方面，強(qiáng)調(diào)城市政府要用足用好房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，針對(duì)剛性和改善型需求的差異，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化政策，推動(dòng)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。
摘自 《中國(guó)建設(shè)報(bào)》 2025.12.30 廣東省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉
